ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ЖКХОценка технического состояния и определение потребности в ремонте

Важнейшим действием при планировании на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка.

Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) – оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.

Рекомендации по периодичности осмотров утверждены «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества фиксируются в отдельном журнале. Примерная форма журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также приведена в данном материале. Для того чтобы оценить техническое состояние объектов общего имущества, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.

Хорошее состояние объектов общего имущества – это состояние, при котором отсутствуют повреждения этих объектов, они исправны, функционируют так, как это предусматривается технической документацией, ас 2010 года нужно будет ориентироваться на технические регламенты, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом № 384‑ФЭ от 30 декабря 2009 г. – «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ опубликован 31 декабря 2009 г. и вступил в силу 1 июля 2010 г., за исключением ст. 43, вступившей в силу со дня официального опубликования.

До вступления в силу технических регламентов товариществу (управляющему) следует самостоятельно разработать и принять критерии состояния объектов общего имущества. Пример критериев состояния объектов общего имущества приведен ниже.

В ходе осмотра составляются акты технического состояния, дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене. Примерная форма акта технического состояния общего имущества с приложением, в котором фиксируются потребности в ремонтах, замене оборудования, текущем ремонте, профилактических работах и текущем содержании всех объектов общего имущества, приведена ниже.

Кроме того, что потребности в работах по содержанию и ремонтам выявляются на основании оценки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, следует установить, какие работы сами собственники считают необходимыми или желательными, какие дополнительные пожелания есть у собственников. Если правление при подготовке плана не опирается на мнение собственников, вряд ли можно рассчитывать, что разработанный проект плана будет одобрен общим собранием без затруднений.

Для того чтобы выявить мнение собственников, стоит распространить среди них опросный лист.

Рекомендуется привести очень краткую информацию о результатах оценки технического состояния дома, выявленных проблемах и потребностях в ремонте. Заполняя анкету, собственники должны указать, какие, по их мнению, работы необходимо провести в доме и на придомовой территории для повышения качества и комфортности дома, и готовы ли они оплачивать данные работы. Пример такой анкеты приведен ниже.

Дополнительным источником информации о потребностях собственников, а часто – и о состоянии дома, можно получить на основе анализа заявок и жалоб, поступавших от жителей в предыдущем году.