ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ЖКХПриватизация квартиры

Зачем надо приватизировать квартиру?

До приватизации квартиры она принадлежит лицам, проживающим в ней на основании договора социального найма, подтверждением которого является ордер. После приватизации квартира переходит в собственность лиц, на которых осуществляется приватизация. Свидетельством права собственности является свидетельство о регистрации права собственности. Договор социального найма подразумевает только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данной квартирой, то есть право продажи. Однако если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий и эта очередь ощутимо близка, то, не приватизировав квартиру, вы выиграете в метраже будущей квартиры.

В соответствии с текущим законодательством право приватизации квартиры предоставляется совершеннолетним жителям квартиры, постоянно в ней зарегистрированным и не реализовавшим свое право приватизации ранее. Приватизация квартиры может быть оформлена на одного из проживающих жильцов или на несколько человек с согласия всех совершеннолетних жильцов. Лицам, ранее участвовавшим в приватизации, повторно право оформления жилья в собственность не предоставляется. Жильцам, прописанным в приватизируемой квартире после 1991 года, право приватизации предоставляется только после подтверждения с предыдущих мест жительства о том, что они ранее квартиры не приватизировали.

Как приватизировать квартиру (комнату)?

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 4‑ФЗ от 1 февраля 2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сроки приватизации жилых помещений, полученных на условиях социального найма, продлены до 1 марта 2013 года.

При этом для принятия решения о приватизации своей квартиры москвичам необходимо ясно и четко представлять – в чем разница между собственником (собственниками граждане станут после оформления приватизации) и нанимателем. Необходимо хорошо обдумать и взвесить все «за» и «против».

К сожалению, большинство людей не знакомо с содержанием статей действующего Гражданского кодекса РФ, говорящих об обязанностях собственника по содержанию своего имущества. В отличие от нанимателя, который арендует площадь у города, и, соответственно, социально защищен, собственник в полной мере несет бремя ответственности за риск гибели принадлежащего ему имущества (в данном случае – квартиры), в т. ч. и по не зависящим от него причинам.

Кроме того, возможное в будущем изменение налоговой политики в Российской Федерации также в основном коснется увеличения платежей собственника.

Необходимо знать, что собственник имеет не только права, но и обязанности. Да, собственник может распоряжаться своей квартирой – дарить, завещать, продавать (т. е. совершать сделки, не противоречащие действующему законодательству). Но при этом собственник в полной мере несет бремя содержания жилищного фонда, включая и содержание общей собственности жильцов многоквартирного дома, и налог на недвижимое имущество (размер которого может значительно возрасти).

Если наниматель арендует на льготных условиях квартиру у города и в случае потери жилья ему гарантировано предоставление городом другого жилого помещения, то у собственника таких гарантий нет.

Необходимо отметить, что происходящие в федеральном законодательстве перемены уже активно используются недобросовестными риелторскими и (или) криминальными структурами, которые искусственно нагнетают обстановку, распространяют слухи и фиктивные списки, что создает хороший фундамент для выкачивания средств из населения.

В настоящее время процесс приватизации идет в соответствии с действующим законодательством, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы принимает все возможное по его ускорению и оптимизации.

Постановлением Правительства Москвы № 439 от 19 мая 2009 г. «О работе исполнительных органов государственной власти города Москвы в завершающий период передачи в собственность граждан в порядке приватизации занимаемых ими жилых помещений, и о внесении изменений в постановление Правительства Москвы № 606‑ПП от 22 августа 2006 г.» установлено, что все районные управы города Москвы выполняют функции по приему заявлений на сбор документов для оформления приватизации по принципу «одного окна».

Заявление, поданное в службу «одного окна» управ, имеет такой же правовой характер, как и заявление, поданное в службу «одного окна» Департамента, и является подтверждением намерения гражданина (волеизъявления) воспользоваться правом на приватизацию.

Управления Департамента в административных округах по‑прежнему осуществляют как прием заявлений по принципу «одного окна», так и прием полных пакетов документов (по желанию москвичей).

Режим работы управлений: понедельник – четверг: с 9.00 до 18.00 (без перерыва на обед), пятница: с 9.00 до 16.45 (без перерыва на обед).

Также москвичи могут обратиться в Единый центр приватизации (Рязанский пр‑т, д. 32, тел. 379‑9788; ул. Щербаковская, д. 41а, тел.: 369‑4959, 369‑2262).

Если вы решили приватизировать свое жилье, в первую очередь вам необходимо обратиться на первичный прием в отдел по работе с населением в районах административных округов по месту расположения занимаемого жилого помещения.

Деприватизация жилья

С 1991 года после принятия Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма, получили право приобрести это жилое помещение в собственность (приватизировать).

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилых помещений понимается «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». Такая передача оформляется договором между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

За 10 лет осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким‑либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином «деприватизация» или «расприватизация».

Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.

При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.

До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:

1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;

2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;

3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.

При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.

Договор приватизации, как разновидность гражданско‑правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями ст. 166–181 ГК РФ.

Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья.

Среди других оснований признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожным договор приватизации чаще всего признается в соответствии со ст. 168 ГК, как не соответствующий закону или

иным правовым актам. Основанием в данном случае может выступать, например, подложность документов, удостоверяющих личность или полномочия лиц, подписавших договор. Также часто признается недействительным договор приватизации, нарушающий права несовершеннолетних. Например, когда в нарушение ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ребенок не был включен в договор передачи жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско‑процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются.

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок.

Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено.

Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора.

В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:

– по основаниям ничтожности – со дня регистрации договора приватизации;

– по основаниям оспоримости – со дня вступления в законную силу решения суда.

– Право собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.

Актуальность проблемы подчеркнул уполномоченный по правам человека Российской Федерации, говоря о нарушении экономических и социальных прав граждан в своем докладе в 2000 году: «В законе необходимо предусмотреть возможность расприватизации (деприватизации) занимаемых гражданами жилых помещений. Особенно актуальна эта проблема для слабозащищенных слоев населения – одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».

Но, несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1, закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.

Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.

Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.

Один из первых нормативных актов, регулирующих договорную деприватизацию, был принят в Москве: Закон г. Москвы № 60 от 6 ноября 2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений».

Этот Закон предусматривает право граждан, приватизировавших жилые помещения в жилищном фонде города Москвы, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в собственность города Москвы, а также подробно регулируют порядок такой передачи. Так, граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства.

Исполнительные органы, в свою очередь, должны в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов (например, договор на передачу квартиры в собственность граждан) заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения. На основании решения исполнительного органа государственной власти с гражданами, передавшими в собственность города Москвы приватизированное ими жилье, заключается договор социального найма.

Следует отметить неясность некоторых положений этого Закона. Так, исходя из положений этого Закона, можно сделать вывод о том, что передаче в собственность г. Москвы подлежат только жилые помещения, которые до приватизации находились в муниципальной собственности. Что касается жилых помещений, ранее находившихся в государственной собственности, то согласно п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы порядок их передачи в собственность Российской Федерации определяется нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таких законодательных актов на настоящий момент не существует.

Неурегулированным также является вопрос о том, возможна ли передача в муниципальную собственность жилых помещений, до приватизации принадлежавших Российской Федерации. Полагаем, что да, поскольку собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и ограничение его права заключать договор социального найма с муниципалитетом противоречило бы принципу свободы договора.

Также вызывает сомнения обозначение субъектов деприватизации как «граждан, желающих передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения». По‑видимому, это положение подлежит расширительному толкованию и должно включать не только граждан, приватизировавших данное жилое помещение, но и тех, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение по каким‑либо гражданско‑правовым договорам (например, по договору купли‑продажи).

Неурегулированным продолжает оставаться вопрос о восстановлении права на бесплатную приватизацию. Имеет ли гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, право на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения? Формально, согласно принципу однократности бесплатной приватизации, он такого права не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.

Тем не менее законодательное закрепление, хотя бы на уровне субъекта Российской Федерации, процесса деприватизации имеет большое значение, поскольку долгое время данный вопрос не регулировался ничем, что приводило к путанице и препятствовало осуществлению гражданами своих прав.

Таким образом, существовавший в течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора).

Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа.

В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением.