ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ЖКХРеформа ЖКХ

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом:

1. Управление управляющей организацией.

2. Управление товариществом собственников жилья.

3. Непосредственное управление собственниками помещений.

Управление управляющей организацией представляет собой передачу прав по управлению многоквартирным домом специализированной организации: ГУП ДЕЗ или частной управляющей компании. При выборе данного способа управления, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация заключает с собственниками помещений договор на управление многоквартирным домом на срок от 1 до 5 лет.

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение жителей дома – собственников жилых и нежилых помещений для совместного управления. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется общим собранием собственников помещений (по наиболее важным вопросам) и правлением ТСЖ, в свою очередь избираемом на общем собрании собственников помещений.

При непосредственном управлении собственниками помещений договоры с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником отдельно, а все вопросы управления решаются на общем собрании собственников помещений. В связи с особенностями жилищного фонда и системы ресурсо‑снабжения данный способ в городе Москве неприменим.

Во всех многоквартирных домах в соответствии с кодексом должны быть проведены общие собрания собственников жилых и нежилых помещений с целью выбора одного из вышеуказанных способов управления.

26 декабря 2005 года были внесены изменения в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». В соответствии с этими изменениями срок проведения общих собраний по выбору способов управления многоквартирным домом перенесен на 1 января 2007 года (ранее был установлен срок до 1 марта 2006 г.).

Порядок проведения общего собрания собственников регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ.

Этапы проведения общего собрания по выбору способа управления многоквартирного дома:

1. Сбор следующей документации: экспликация и технический паспорт БТИ на дом, данные о собственниках жилых и нежилых помещений (выписка из ЕГРП, данные ЕИРЦ и данные Департамента имущества г. Москвы). Расчет долей участия собственников помещений в общем имуществе в многоквартирном доме по следующей формуле:

Skb × 100%

Доля =

S3

где

Доля – доля участия (в%) собственника квартиры,

Skb – площадь квартиры,

S3 – площадь по зданию.

Примечание: в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестницы, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме и т. п.).

2. Уведомление всех собственников помещений о форме, дате и повестке дня собрания. Уведомление может вручаться собственнику лично в руки под расписку или заказным почтовым отправлением. Все собственники должны быть уведомлены об общем собрании не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В отношении муниципальных квартир собственником выступает Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда округов города Москвы.

В отношении муниципальных нежилых помещений собственником выступает Центральное территориальное агентство Департамента имущества г. Москвы. В соответствии со ст. 45 и 47 ЖК РФ голосование может проводиться в форме как очного, так и заочного голосования. На повестку дня собрания по выбору способа управления выносятся вопросы: о составе счетной комиссии и о выборе способа управления.

3. Процент голоса одного собственника на общем собрании по выбору способа управления многоквартирным домом определяется долей его участия в общем имуществе. Собрание считается состоявшимся, если в нем приняло участие более 50 % от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений оформляется протоколом.

Особенности процедур проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах и голосовании.

В соответствии с действующим жилищным законодательством все собственники помещений до 2007 года должны определиться с выбором способа управления своим домом. В настоящее время органами исполнительной власти совместно с собственниками помещений проводится данная работа. Однако имеют место сведения, что в районах округа стали появляться группы людей, представляющих различные организации и компании. Они проводят опрос жителей домов и осуществляют сбор подписей по выборам управляющих компаний. Данные документы носят весьма сомнительный характер и составлены без соблюдения норм и требований законодательства Российской Федерации.

Поэтому здесь представлены разъяснения об особенности процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Жилищным кодексом Российской Федерации определены 2 формы проведения общего собрания, очная и заочная.

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их присутствия. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

В соответствии с п. 1 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования. При этом собрание толкуется как совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов, поставленных на голосование, а проведение заочного голосования – как передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первоначальное, очередное или внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

Ст. 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливается порядок их проведения. Из нормы усматривается, что для проведения заочного голосования (так же как и для проведения очного собрания) необходимо в первую очередь направить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования, повестку дня, схему распределения долей, бюллетень для голосования и другие материалы (проект устава) под расписку либо заказным письмом. Необходимо отметить, что точное соблюдение требований, предъявляемых ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ст. 46 ч. «б» ЖК РФ).

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может привлечь за собой признание решения общего собрания недействительным:

• решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

• решение не должно иметь двоякого смысла.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Для проведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания и утверждается общим собранием. Решения, оформленные с нарушением требований закона, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол подписывается председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии. Протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения собрания.

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников помещений, оно правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.